Plichten van de huurder

Goede huisvader

De huurder moet ‘een goede huisvader’ zijn wat betekent dat hij moet handelen zoals een verantwoordelijk en voorzichtig persoon.

 

Daarnaast mag de huurder de woning ook enkel gebruiken waarvoor afgesproken. Dus met andere woorden, zoals het in de bestemming beschreven staat. In dit geval zal het wellicht gaan om een woning waar een huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft. Het is een hoofdverblijfplaats zodra de huurder er daadwerkelijk en voornamelijk in woont. Van de woning een praktijkruimte maken mag dan bijvoorbeeld niet, want dan heeft het niet meer de bestemming van hoofdverblijfplaats.

 

De huurder heeft ook een meldingsplicht wanneer er herstellingen nodig zijn die de verhuurder moet doen. Hij moet deze melding kunnen bewijzen, o.a. aan de hand van een aangetekend schrijven.

 

En natuurlijk moet de huurder ook de huurprijs (en kosten) tijdig betalen. Hij moet dit doen via overschrijving en dus niet cash. Heb je betalingsproblemen als huurder? Dan is het altijd belangrijk om uitleg te leggen waarom. Wacht bovendien ook niet te lang met het zoeken naar een oplossing voor je betalingsproblemen. Zo kan je bijvoorbeeld hulp vragen bij het OCMW.

Verdeling kosten en lasten

Naast de huurprijs krijgt de huurder vaak een aantal kosten en lasten aangerekend. Voor een groot aantal kosten en lasten ligt vast wie ze moet betalen. Die regels zijn dwingend wat betekent dat zowel de huurder als de verhuurder er niet mogen van afwijken.

 

Kosten en lasten waarover niets is bepaald, zijn te verdelen volgens het volgende principe:

 

  • De verhuurder betaalt de kosten en lasten die te maken hebben met de zakelijke rechten (zoals de onroerende voorheffing) op de woning.
  • De huurder betaalt de kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning (zoals de energie- en onderhoudskosten).

 

De huurder moet alleen instaan voor de kosten van de huurbemiddeling als hij daar zelf de opdracht toe heeft gegeven.

 

In deze tabel wordt een overzicht gegeven van de verdeling van kosten en lasten in meergezinswoningen:

Meergezinswoningen Voor huurder Voor verhuurder
Verbruik water x
Verbruik stookolie/aardgas x
Verbruik elektriciteit gemeenschappelijke delen x
Kosten vuilnisinzameling (als collectief georganiseerd) x
Kosten voor de syndicus

Een syndicus vervult taken die zowel betrekking hebben op het dagelijks gebruik van het gebouw als op het in stand houden van het gebouw. Om ingewikkel­de berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling. Diensten die specifiek op verzoek en in het belang van de verhuurder of huurder worden gemaakt (bv. sleutel laten bijmaken voor huurder of dossier samenstellen bij verkoop voor verhuurder), zijn volledig ten laste van die partij.

34% 66%
Conciërge 75% 25%
Kosten voor algemene vergadering x
Beheerskosten/administratiekosten x
Investeringen/reservefonds x

Onderhoud en herstellingen

Volgende herstellingen zijn ten laatste van de huurder:

 

  • Kleine herstellingen:
    • het gras maaien;
    • gebroken glas vervangen;
    • gebroken sleutels vervangen;
    • kapotte stopcontacten en schakelaars herstellen of vervangen;
    • de verwarmingsketels, zonneboilers, ventilatiesystemen of beveiligingssystemen periodiek laten nakijken.

 

  • Herstellingen die nodig zijn door het verkeerd gebruik of slecht onderhoud door de huurder;

 

  • Herstellingen die nodig zijn omdat de huurder zijn meldingsplicht niet is nagekomen (tenzij die kan aantonen dat de verhuurder toch op de hoogte was van de nodige herstellingen).

 

De Vlaamse regering heeft een lijst van kleine herstellingen en onderhoudswerken opgesteld. De bovenstaande lijst is niet-limitatief en geeft dus geen volledig overzicht van alle mogelijke gevallen.

 

Het onderhoud en reinigen van de woning is altijd ten laste van de huurder. Herstellingen van slijtage of schade door overmacht zijn voor de rekening van de verhuurder.

Voor huurder Voor verhuurder
Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen x
Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen (volgens de lijst van kleine herstellingen)

 

Dit omvat o.m. het vervangen van een defecte lamp, het vervangen van batterijen van rookmelders in gemeenschappelijke delen, het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars.

x
Grote herstellingen gemeenschappelijke delen/installaties (die niet op de lijst van kleine herstellingen voorkomen), behalve herstellingen ten gevolge van oneigenlijk gebruik door huurders x
Aankoop/vervangen meters nutsvoorzieningen x
Periodiek onderhoud 50% 50%
Het onderhouden van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie 100%
Het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties 100%

Kosten voor de lift

Het onderhoud en de herstelling van de lift valt in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Bepaalde onderdelen waarvan de vervanging of de herstelling te wijten is aan het gebruik en die daarom periodiek moeten gebeuren, vallen evenwel ten laste van de huurder. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling.

 

Kosten voor de verwarmingsinstallatie

Een verwarmingsinstallatie in perfecte staat is zuinig, veilig en milieuvriendelijk. Voor centrale stooktoestellen gelden daarom drie gouden regels: de keuring voor eerste ingebruikname, het periodiek onderhoud en de verwarmingsaudit.

 

Toestellen met een vermogen van 20 kW tot 100 kW moeten regelmatig onderhouden worden, voor gas is dit om de twee jaar en ketels die werken met vaste brandstoffen moeten jaarlijks onderhouden worden. Het onderhoud moet gebeuren door een erkend technicus. Huurders moeten zelf zorgen voor de onderhoudsbeurt en bezorgen een duplicaat van het attest aan de eigenaar.

 

Bij het begin van de huur overhandig je als verhuurder een duplicaat van het attest van de laatst uitgevoerde onderhoudsbeurt aan de nieuwe huurder.

 

Elke ketel ouder dan 15 jaar moet een eenmalige verwarmingsaudit ondergaan. Een technicus onderzoekt de ketel en brengt advies uit over het al dan niet vervangen door een nieuwe, zuinigere ketel. In huurwoningen moet de eigenaar instaan voor deze keuring en de verwarmingsaudit.

 

Rookmelders

De huurder moet het toestel onderhouden, lees maandelijks het stof verwijderen. Hij test ook minstens één keer per maand de rookmelder. Wanneer de verhuurder ervoor kiest om een toestel met vervangbare batterijen omhoog te hangen, moet de huurder die batterijen bovendien ook tijdig vervangen.

 

De verhuurder is verantwoordelijk voor de aankoop en plaatsing van de rookmelders. Op het einde van de levensduur zal de verhuurder de rookmelders dan ook moeten vervangen.

Verzekeringen

De huurder is aansprakelijk voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst dat de brand niet door zijn schuld is ontstaan, bijvoorbeeld door de slechte staat van de elektriciteitsinstallatie. Maar het is meestal zeer moeilijk en soms zelf onmogelijk om dit te bewijzen.

 

Dat vermoeden van aansprakelijkheid geldt enkel voor de brandschade aan het verhuurde goed zelf. Buren die ook schade hebben geleden, zullen dus een fout van de huurder moeten aantonen om een schadevergoeding te kunnen krijgen.

De huurder en verhuurder zijn allebei verplicht om een verzekering voor brand- en waterschade af te sluiten.

Meer informatie
  • Klik hier om de brochure van het Vlaams Woninghuurdecreet voor woninghuurovereenkomsten vanaf 1 januari 2019 te raadplegen.
  • Wil je meer weten over je rechten en plichten als huurder? Klik dan hier.
  • De website van woninghuur.vlaanderen kan je verder helpen met meer informatie over de verdeling van kosten en lasten, onderhoud en herstellingen, wat te doen bij huurschade etc.