Plichten van de verhuurder

VERPLICHTE AFFICHERING VAN DE HUURPRIJS

Wanneer je als verhuurder een woning wil verhuren, moet elke officiële of publieke mededeling de gevraagde huurprijs en de kosten en lasten vermelden. Ook het bedrag van de gemeenschappelijke kosten moet dus vermeld worden. Deze maatregel is bedoeld om discriminatie op de private huurmarkt tegen te gaan.

 

De gemeentebesturen van Laarne, Wetteren en Wichelen zien toe op de toepassing van deze regel. Het niet naleven van de wet kan bestraft worden met een gemeentelijke administratieve sanctie van 100 euro.

VERDELING KOSTEN EN LASTEN

Naast de huurprijs krijgt de huurder vaak een aantal kosten en lasten aangerekend. Voor een groot aantal kosten en lasten ligt vast wie ze moet betalen. Die regels zijn dwingend: de partijen mogen er dus niet van afwijken.

 

Kosten en lasten waarover niets is bepaald, zijn te verdelen volgens het volgende principe:

  • De verhuurder betaalt de kosten en lasten die te maken hebben met de zakelijke rechten op de woning.
  • De huurder betaalt de kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning.

 

De onroerende voorheffing voor het gehuurde onroerend goed is verplicht door de verhuurder te betalen. Wanneer de verhuurder een derde inschakelt om te bemiddelen bij de huurovereenkomst, zoals een vastgoedmakelaar, dan mag hij de kosten daarvan niet doorrekenen aan de huurder.

 

In deze tabel wordt een overzicht gegeven van de verdeling van kosten en lasten in meergezinswoningen:

Meergezinswoningen Voor huurder Voor verhuurder
Verbruik water x
Verbruik stookolie/aardgas x
Verbruik elektriciteit gemeenschappelijke delen x
Kosten vuilnisinzameling (als collectief georganiseerd) x
Kosten voor de syndicus

Een syndicus vervult taken die zowel betrekking hebben op het dagelijks gebruik van het gebouw als op het in stand houden van het gebouw. Om ingewikkel­de berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling. Diensten die specifiek op verzoek en in het belang van de verhuurder of huurder worden gemaakt (bv. sleutel laten bijmaken voor huurder of dossier samenstellen bij verkoop voor verhuurder), zijn volledig ten laste van die partij.

34% 66%
Conciërge 75% 25%
Kosten voor algemene vergadering x
Beheerskosten/administratiekosten x
Investeringen/reservefonds x

ONDERHOUD EN HERSTELLINGEN

Normaal zijn alle herstellingen ten laste van de verhuurder, behalve:

  • Kleine herstellingen;
  • Herstellingen die nodig zijn door het verkeerd gebruik of slecht onderhoud door de huurder;
  • Herstellingen die nodig zijn omdat de huurder zijn meldingsplicht niet is nagekomen (tenzij die kan aantonen dat de verhuurder toch op de hoogte was van de nodige herstellingen).

 

Herstellingen van slijtage door ouderdom of schade door overmacht zijn altijd voor rekening van de verhuurder.

Voor huurder Voor verhuurder
Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen x
Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen (volgens de lijst van kleine herstellingen)

 

Dit omvat o.m. het vervangen van een defecte lamp, het vervangen van batterijen van rookmelders in gemeenschappelijke delen, het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars.

x
Grote herstellingen gemeenschappelijke delen/installaties (die niet op de lijst van kleine herstellingen voorkomen), behalve herstellingen ten gevolge van oneigenlijk gebruik door huurders x
Aankoop/vervangen meters nutsvoorzieningen x
Periodiek onderhoud 50% 50%
Het onderhouden van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie 100%
Het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties 100%

Kosten voor de lift

Het onderhoud en de herstelling van de lift valt in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Bepaalde onderdelen waarvan de vervanging of de herstelling te wijten is aan het gebruik en die daarom periodiek moeten gebeuren, vallen evenwel ten laste van de huurder. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling.

 

Kosten voor de verwarmingsinstallatie

Een verwarmingsinstallatie in perfecte staat is zuinig, veilig en milieuvriendelijk. Voor centrale stooktoestellen gelden daarom drie gouden regels: de keuring voor eerste ingebruikname, het periodiek onderhoud en de verwarmingsaudit.

 

Toestellen met een vermogen van 20 kW tot 100 kW moeten regelmatig onderhouden worden, voor gas is dit om de twee jaar en ketels die werken met vaste brandstoffen moeten jaarlijks onderhouden worden. Het onderhoud moet gebeuren door een erkend technicus. Huurders moeten zelf zorgen voor de onderhoudsbeurt en bezorgen een duplicaat van het attest aan de eigenaar.

 

Bij het begin van de huur overhandig je als verhuurder een duplicaat van het attest van de laatst uitgevoerde onderhoudsbeurt aan de nieuwe huurder.

 

Elke ketel ouder dan 15 jaar moet een eenmalige verwarmingsaudit ondergaan. Een technicus onderzoekt de ketel en brengt advies uit over het al dan niet vervangen door een nieuwe, zuinigere ketel. In huurwoningen moet de eigenaar instaan voor deze keuring en de verwarmingsaudit.

 

Rookmelders

De huurder moet het toestel onderhouden, lees maandelijks het stof verwijderen. Hij test ook minstens één keer per maand de rookmelder. Wanneer de verhuurder ervoor kiest om een toestel met vervangbare batterijen omhoog te hangen, moet de huurder die batterijen bovendien ook tijdig vervangen.

 

De verhuurder is verantwoordelijk voor de aankoop en plaatsing van de rookmelders. Op het einde van de levensduur zal de verhuurder de rookmelders dan ook moeten vervangen.

VERZEKERINGEN

De huurder en verhuurder zijn allebei verplicht om een verzekering voor brand en waterschade af te sluiten.

DE KWALITEIT VAN DE WONING

Meer informatie hierover kan je vinden op de pagina woningkwaliteit – minimale kwaliteitsvereisten van deze website en op de website woninghuur.vlaanderen.

NON- DISCRIMINATIE

Op grond van de contractvrijheid mag een verhuurder zelf kiezen aan wie hij zijn pand verhuurt. Die keuzevrijheid is wel niet onbeperkt. De beslissing om met een bepaalde huurder in zee te gaan moet gebaseerd zijn op relevante criteria. De verhuurder moet daarbij rekening houden met het gelijkheidsbeginsel en het verbod op discriminatie.

 

Er is sprake van discriminatie wanneer een persoon in een vergelijkbare situatie minder gunstig wordt behandeld dan een andere persoon omwille van geslacht, leeftijd, seksuele geaardheid, burgerlijke staat, geboorte, vermogen, geloof of levensbeschouwing, politieke overtuiging, taal, gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap, genderidentiteit, genderexpressie, sociale positie, nationaliteit, zogenaamd ras, huidskleur, origine, of nationale of etnische afstamming.

 

Niet iedere weigering is per definitie een vorm van discriminatie. Een kandidaat van vreemde origine die wordt afgewezen, wordt dus niet per definitie gediscrimineerd. Het is immers mogelijk dat de kandidaat-huurder niet in staat is om de maandelijkse huurprijs te betalen. De kandidaat afwijzen enkel en alleen omwille van zijn vreemde origine is wel een verboden vorm van discriminatie.

 

Bij het zoeken naar een geschikte huurder zal de verhuurder willen nagaan of de kandidaat-huurder in staat is om zijn huurdersverplichtingen na te komen, en meer bepaald of de kandidaat-huurder op regelmatige basis zijn huur zal kunnen betalen. Daartoe kan de verhuurder een onderscheid maken op basis van vermogen.

 

Het weigeren van redelijke aanpassingen aan de woning voor een persoon met een handicap vormt een specifieke vorm van discriminatie. Zo’n weigering kan alleen als de verhuurder kan aantonen dat er geen redelijke aanpassingen mogelijk zijn.

WELKE INFORMATIE MAG DE VERHUURDER VRAGEN AAN DE KANDIDAAT-HUURDER?

Om discriminatie tegen te gaan, mag de verhuurder enkel informatie vragen die noodzakelijk is voor de verhuring, zoals de identiteit en woonplaats. Als verhuurder mag je ook naar het inkomen van de kandidaat-huurder vragen. Je moet je wel beperken tot de hoogte van het inkomen en mag niet naar de aard of de bron ervan vragen.

ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT (EPC)

Bij de verhuring van een woning moet de eigenaar beschikken over een energieprestatiecertificaat of EPC. Het EPC duidt met een getal aan hoe energiezuinig een woning is. Het EPC moet verplicht vermeld worden in advertenties voor verhuur. Eigenaars die geen EPC kunnen voorleggen of de energiescore niet vermelden in een advertentie riskeren een boete van 500 tot 5.000 euro.

 

Het EPC-label schat het jaarverbruik in de woning in kilowattuur per vierkante meter bruikbare vloeroppervlakte of geeft met andere woorden de energiescore van de wooneenheid aan. Hoe lager de energiescore, hoe energiezuiniger de woning is. Het kan variëren van 0 tot meer dan 1.000 kWh/m² per jaar. Sinds 2019 ziet het EPC er anders uit: op het nieuwe EPC krijgt de wooneenheid een energielabel. Dat label gaat van de letter F (rood, heel slechte energieprestatie) tot A+ (donkergroen, heel goede energieprestatie).

 

Een EPC wordt opgemaakt door een energiedeskundige type A en kost, afhankelijk van de woning, 150 à 400 euro en is 10 jaar geldig. Deze kost valt volledig ten laste van de verhuurder. In het EPC staat ook advies om het energieprestatieniveau te verbeteren. Bij de verhuring van een woning moet een kopie van het originele certificaat als bijlage bij het huurcontract zitten.

Meer informatie
  • Ga eens kijken op de website van energiesparen.be. Daar kan je meer informatie vinden over het EPC en alles wat met energie te maken heeft.
  • Klik hier om de brochure van het Vlaams Woninghuurdecreet voor woninghuurovereenkomsten vanaf 1 januari 2019 te raadplegen.
  • Op de website woninghuur.vlaanderen vind je meer informatie terug over de plichten van de verhuurder: kosten en lasten, onderhoud en herstellingen, non-discriminatie etc.